|
Ga naar Comfort Leningen voor een betrouwbare lening mét lage rente. Let op! Geld lenen kost geld
 Lees meer |
|
|
En bepaal je zelf of en bij wie je hypotheekadvies inwint.
Lees meer |
|
|
Vergelijk en vraag vrijblijvend een offerte aan. Let op! Geld lenen kost geld!
Lees meer |
|
|
| Auteur: Ivo v. Vugt (Advies v. Vugt) |
donderdag 12 januari 2012 |
Mensen die hun eigen woning verkopen en een andere aankopen, krijgen te maken met de bijleenregeling. Kort gezegd dient de complete overwaarde van de oude woning in de nieuwe woning geherinvesteerd te worden. Doe je dat niet, dan is de hypotheekrente over dat deel van de hypotheek niet in aftrek te nemen.
Om de box 1 schuld en derhalve de juiste renteaftrek te bepalen, dient er nog onderscheid gemaakt te worden tussen de verwervingskosten en de financieringskosten.
- De verwervingskosten (overdrachtsbelasting, akte van levering, bouwkundig rapport) mogen immers betrokken worden in de bijleenregeling
- De financieringskosten (hypotheekakte, taxatie en afsluitprovisie) behoren niet tot de kosten van de aankoop en vallen binnen sinds 1 januari binnen de bijleenregeling.
In principe kun je ervan uitgaan, dat de rente over de meegefinancierde financieringkosten in de bijleenregeling in aftrek is te nemen. Bij oversluiting en verbouw echter niet. De kosten welke samenhangen met de hypotheek zijn ook nog eens éénmalig in aftrek te nemen.
Hieronder volgen een paar veel voorkomende praktijkvoorbeelden. Je zult zien dat het niet altijd even gemakkelijk is.
Uitgangspositie: Mister Money verkoopt zijn woning voor € 255.000,-. Er rust een schuld op van € 140.000,-. De lening is destijds aangewend voor de aankoop van zijn eigen woning en de rente is geheel aftrekbaar. De courtage voor de makelaar in verband met zijn verkoopdiensten zijn € 5,000-. Het vervreemdingssaldo (de overwaarde) bedraagt: € 110.000,-.
Een duurdere woning kopen
Hij koopt een andere woning voor € 340.000,- inclusief aankoopkosten. Zijn hypotheek wordt geacht maximaal te bedragen: € 340.000,-/- € 110.000 = € 230.000,- . De rente over dit bedrag en de eenmalige financieringskosten zijn fiscaal aftrekbaar in box 1 en zijn eigen woning reserve voor de toekomst staat nu op € 0,-.
Let op: Als je een woning hebt van € 255.000.- en je gaat met een partner een woning kopen van 350.000,- dan ga jij goedkoper wonen: je koopt dan een woning van 350 / 2 = € 175.000,-.
Een duurdere woning kopen met verbouw
Mister Money koopt een woning voor € 340.000 inclusief aankoopkosten (zonder financieringskosten), maar wil nog voor € 20.000 gaan opknappen en verbouwen. Zijn financieringbehoefte zal € 360.000,- zijn. Zijn vervreemdingssaldo (de overwaarde) is € 110.000,-. Zijn Eigen Woning(EW)-schuld zal (360-110) bedragen: € 250.000,- en de gehele rente en de gehele eenmalige financieringskosten zijn in aftrek te nemen in box 1.
Een duurdere woning én een auto kopen:
Stel nu dat Mister Money beslist om € 30.000,- van de overwaarde te gebruiken voor de aanschaf van een leuke auto. Hij heeft € 340.000,- nodig om zijn woning te kunnen kopen.
De auto koopt hij uit zijn overwaarde, dus hij kan nog maar een bedrag van € 80.000,- (110-30) herinvesteren in zijn nieuwe woning en zal een hypotheek moeten nemen van € 260.000,-.
Zoals we hebben gezien is de EW-schuld € 230.000,-, de resterende € 30.000,- vormt een schuld in box 3. Een gedeelte van de eenmalige financieringskosten én van de rente over de looptijd zijn niet in aftrek te nemen in box 1. Namelijk 30.000 / 260.000e deel.
Zijn Eigen WoningReserve (EWR) is nu € 30.000,-: verkoopt hij over 10 jaar zijn woning met € 50.000,- overwaarde, dan zal hij eigenlijk € 80.000,- in de woning dienen te stoppen.
Een goedkopere woning kopen
Mister Money heeft niet veel nodig en verkoopt zijn woning en heeft € 110.000,- overwaarde. Hij ziet een leuk kleiner huisje van € 200.000,- inclusief verwervingskosten en financieringskosten.
De hypotheek waarover de rente en kosten in aftrek is te nemen is € 90.000.--
Huur of emigratie
Als Mister Money zijn woning verkoopt en gaat huren of emigreren, blijft de regeling drie jaar van kracht. Na drief jaar is er geen EW-reserve meer en kan er wederom een woning gekocht worden alsof het de eerste woning is. Er hoeft geen eigen geld meer te worden geherinvesteerd en een overwaarde is dus ‘vrij' te besteden.
Samenwonen, trouwen en scheiden
Indien twee mensen een eigen woning hebben en samen een nieuwe eigen woning kopen of indien een getrouwd stel gaat scheiden en de vrouw een nieuw huis koopt of indien 2 mensen samenwonen in een huis die van de man is óf…. Allemaal situaties die leiden tot een zeer complexe berekening van de juiste eigen woning reserve die op een ander van toepassing is.
Conclusie:
Als je te maken krijgt met de bijleenregeling zorg er dan voor dat je goed op de hoogte bent van de fiscale consequenties ervan. Probeer bij het indienen van het belastingformulier optimaal gebruik te maken van de aftrekmogelijkheden. Vul in het jaar dat de verandering plaats vindt het belastingformulier samen met een belastingadviseur of hypotheekadviseur in. Zo kunnen ergernissen en fouten zo veel mogelijk beperkt worden.
Reacties:
| Naam: |
Jacqueline Louwerse |
| Bericht: |
En wat zijn de fiscale consequenties als ik een overwaarde heb uit de verkoop van mijn vorige huis, met mijn nu ex man, en ik een nieuw (half) huis koop met mijn nieuwe partner.
Overwaarde is €150.000 Koopprijs nieuw huis zal ong.€700.000 zijn Mijn deel dus €350.000. Moet ik mijn volledige overwaarde (€150.000) in het huis stoppen of kan ik zonder fiscale consequenties een deel van de overwaarde apart zetten? En wat is de fiscale ideale vorm voor mijn vriend en mij? Wij geven de voorkeur om de financien zoveel als mogelijk uit elkaar te houden omdat ik drie thuiswonende kinderen heb, en hij geen kinderen heeft. |
| Naam: |
Bert |
| Bericht: |
Helaas, maar daardoor wel wat makkelijker geworden, is de goedkoperwoning regel niet meer van toepassing.
Jacqueline...als u de woning koopt in 2010 is uw gehele overwaarde (fiscale term EWR) nodig om uw nieuwe hypotheek te verlagen.....
om de fiscale te optimaliseren en een ideale vorm te geven is (veel) meer informatie nodig dan alleen 1 fiscale aftrekost>>>srry voor deze zin...Uw hele situatie moet in kaart gevracht worden..vermogen, schulden, verzekeringen, spaarpolissen,kapitaalverzekeringen, woongeschiedenis etc etc |
Lees ook de volgende gerelateerde artikelen:
Sparen in box 1: Een zegen of een gevaar?
Bijleenregeling verder uitgelegd
|
Lees verder
