Je roept het zo makkelijk: “Als ik mijn woning niet verkocht krijg terwijl ik er niet meer in woon, dan verhuur ik ‘m toch gewoon? Er zijn genoeg mensen die een woning zoeken en als ik m’n kosten eruit haal ben ik allang blij.” Het verhuren van je eigen woning is inderdaad een manier om de dubbele lasten te verzachten. Er zitten echter wel de nodige haken en ogen aan.
Toestemming van de hypotheekverstrekker
De eerste belemmering is je hypotheek. Volgens de voorwaarden van de hypotheek moet je ongetwijfeld toestemming vragen aan de bank om de woning te mogen verhuren. Die toestemming, daar zijn de banken niet bepaald gemakkelijk mee. Dat kun je als tegenwerking zien: als de maandelijkse lasten gewoon betaald worden, waarom zou de bank dan moeilijk doen over verhuur? De motivatie is echter heel duidelijk. De woning is voor de bank de zekerheid dat ze haar geld terug zal krijgen. Betaal jij je maandlasten niet, dan mogen ze het huis immers executeren (gedwongen verkopen). Op het moment dat er dan een huurder in de woning zit zal de opbrengst van de verkoop een stuk lager liggen dan wanneer de woning leeg opgeleverd wordt. De huurder is er niet zomaar uit te zetten; niet door jou en ook niet door de bank. Huurders hebben recht op huurbescherming en kunnen niet gedwongen worden om de woning te verlaten om dat de eigenaar (of diens bank) de woning gaat verkopen.
Voorwaarden van de hypotheek
Ben je spekkoper en krijg je de toestemming van de bank wel? Houd er dan rekening mee dat er vaak afwijkende voorwaarden gehanteerd worden voor hypotheken op verhuurde panden. Er moet doorgaans echt afgelost worden, dus geen aflossing in de toekomst. Bovendien geldt er vaak een opslag op de rente. Denk dus niet dat je quitte speelt als je de huur stelt op het hypotheekbedrag dat je nu betaalt.
Fiscale aspecten
De fiscus gaat met een verhuurde woning ook heel anders om dan met de woning waar je in woont. Het pand verhuist dan van box 1 naar box 3, de waarde wordt meegenomen bij het bepalen van de vermogensrendementsheffing. De rente van de hypotheek is niet meer fiscaal aftrekbaar. Omdat je al belasting betaalt over de waarde van de woning zijn de huurinkomsten overigens niet belast. Een Wie tijdelijk twee woningen heeft kan de leegstaande woning gedurende twee jaar onder de eigenwoningregeling houden. Dat is niet meer van toepassing wanneer de woning verhuurd wordt.
Verzekering
Vergeet niet dat je bij verhuur ook een seintje moet geven aan de opstalverzekeraar. Ook daar wordt op een andere manier gekeken naar een verhuurde woning dan naar de eigen woning. Dit vanuit de gedachte dat een huurder minder zorgvuldig met een huis omspringt dan de eigenaar.
Leegstandswet
Je ziet: het verhuren van je eigen woning gaat niet zonder slag of stoot. Wil je graag verhuren, dan kun je eens in de Leegstandswet duiken. Wanneer je op grond van deze wet een vergunning van de gemeente krijgt kun je de woning verhuren en de huur direct beëindigen wanneer de woning verkocht is. Hiermee is ook het bezwaar van de bank tegen verhuur direct van tafel geveegd.
Lees verder
