Bij de aankoop van een woning komt altijd veel kijken. Er zijn heel wat kosten aan verbonden. Het is niet alleen de aankoopprijs die betaald met worden, maar ook de zogenoemde "kosten koper", oftewel: K.K.. Maar wat houdt dat nu precies in? In dit artikel gaan we dieper in op de Kosten Koper.
Een woning kosten koper kopen betekent dat de kosten van de verwerving van de woning voor rekening van de koper komen. In de praktijk zullen de k.k. ongeveer 10% zijn van de aankoopprijs. Het grootste deel van deze kosten komen terecht op de rekening van de belastingdienst in de vorm van overdrachtsbelasting.
Deze kosten vallen uiteen in twee delen:
kosten van de verwerving van de woning in eigendom (de levering)
kosten van de financiering welke daarmee samenhangt (de hypotheek)
De k.k. komt voor bij de aankoop van bestaande bouw. Bestaande bouw is een woning welke reeds in eigendom is van de huidige bewoner. Indien de woning nog in aanbouw is of nog gebouwd moet worden is er sprake van Vrij Op Naam (VON). De koper hoeft dan geen zorg te dragen voor de kosten van de levering van de woning. Wel dient deze de kosten van de financiering voor zijn rekening te nemen.
Kosten verwerving van de woning
Hieronder volgen kort de meest voorkomende kosten welke samenhangen met de daadwerkelijke aankoop van de woning; dus geheel onafhankelijk hoe de woning wordt betaald.
Overdrachtbelasting: De overdrachtsbelasting is 6% van de koopsom van de woning. De notaris dient deze af te dragen aan de belastingdienst. Dit percentage is een vast gegeven. Het is overigens nooit helemaal duidelijk geworden waarom deze belasting wordt geheven, maar het is snel en gemakkelijk geïncasseerd, zeker bij stijgende woningprijzen.
Leveringsakte: De woning verandert van eigenaar. Dus alle rechten en plichten die daarmee samenhangen gaan over op de koper. De afspraken tussen koper en verkoper worden -wettelijk verplicht- vastgelegd en onderzocht door de notaris. Daar wordt een aparte akte van opgemaakt de leveringsakte of het eigendomsbewijs. Het spreekt voor zich, dat een notaris daar een bedrag voor rekent. Deze kosten hiervoor kunnen per notaris verschillen. Let altijd goed op of de opgegeven prijs in, of exclusief b.t.w. en kadasterkosten is.
Aankopend Makelaar: Niet iedereen neemt een makelaar in de arm om een woning te kopen. Toch kan dit verstandig zijn om divers uiteenlopende redenen. Eén ding staat voorop; een aankopend makelaar kan een hoop werk uit handen nemen. De courtage van een makelaar behoort tot de kosten van verwerving en kan per makelaar verschillen.
Kosten van de financiering van de verwerving van de woning
De meeste mensen zullen niet de eigen middelen hebben om een woning te kunnen betalen. Een hypotheek is dan de meest voor de hand liggende oplossing.
Hypotheekakte: Omdat een hypotheek en woning onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden worden de afspraken tussen de geldnemer (lees de koper) en de geldgever (lees de geldverstrekker) vastgelegd in een hypotheekakte. Deze wordt ook opgesteld en gecontroleerd door de notaris. Het passeren van de hypotheek en leveringsakte wordt doorgaans door dezelfde notaris gedaan. Zo kan er wellicht een betere prijs tot stand komen. Let altijd goed op of de opgegeven prijs in, of exclusief b.t.w. en kadasterkosten is.
Taxatiekosten: Om de hypotheek tot stand te laten komen, wil de geldverstrekker graag weten wat er met de hypotheekgelden wordt aangekocht en of het aan de eisen voldoet. De taxatiekosten hangen derhalve direct samen met de hypotheek en maakt onderdeel uit van de Kosten Koper.
Provisie: de provisies die samenhangen met de geldlening, waarvan het geld wordt gebruikt voor de aankoop van de woning vallen onder de Kosten Koper. De provisie kan 1% zijn, maar je kunt ook nog bereidstelling provisie -het handhaven van de oude lagere rente- en borgtochtprovisie t.b.v. de Nationale Hypotheek Garantie betalen. Over de afsluitprovisie is niet altijd te onderhandelen, maar wordt vaak gebruikt in acties van geldverstrekkers.
Voorbeeld variabelen K.K.
Hier volgen twee kleine voorbeelden om het verschil in kosten koper duidelijk te maken. Twee stellen beslissen om een eerste eigen woning te kopen voor € 300.000 k.k. Het ene stel heeft geen bijzondere onderhandelvaardigheden en hebben een aankopend makelaar ingeschakeld. Het andere stel heeft wat meer geshopt en heeft grotere onderhandelvaardigheden.
Stel één
Kosten verbonden een de koop van de woning:
Koopsom Kosten Koper
€ 300.000,--
Overdrachtsbelasting 6%
€ 18.000,--
Notaris Leveringsakte over 300.000
€ 1.250,--
Makelaarscourtage aankoop 1%
€ 3.000,--
Kosten welke samenhangen met de financiering van de aankoop:
notariskosten iv.m. Hypotheekakte over 327.500
€ 1.250,--
Taxatiekosten
€ 725,--
afsluitprovisie 1%
€ 3.275,-- +
Totaal benodigde hypotheek
€ 327.500
De KK bedragen hier: € 27.500.--. Dat is ongeveer 9,2% van de koopsom.
Stel twee
Kosten verbonden een de koop van de woning:
Koopsom Kosten Koper
€ 300.000,--
Overdrachtsbelasting 6%
€ 18.000,--
Notaris Leveringsakte over 300.000
€ 750,--
Kosten welke samenhangen met de financiering van de aankoop:
notariskosten iv.m. Hypotheekakte over 321.500
€ 750,--
Taxatiekosten - afgesproken prijs
€ 392,50
afsluitprovisie 0,5%- aktie
€ 1607,50 +
Totale hypotheek
€ 321.500
De KK bedragen hier € 21.500,--. Dat is 7,2% van de koopsom.
Tot slot
Een aparte plek in het Kosten Koper verhaal is het standpunt van de Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl). Deze gaan uit van een vast percentage voor K.K., namelijk 12%. De maximale geldverstrekking met de garantie bedraagt in 2008 een bedrag van € 265.000,-- inclusief K.K. van 12%. De maximale aankoopprijs is dan maximaal € 236.607,--. Dit wil niet zeggen dat de K.K. precies de 12% is; hoe lager de kosten, hoe beter voor de portemonnee. De NHG blijft wél de 12% handhaven, waardoor er een overschot op de passeerdatum (overdracht) kan ontstaan.
Tip
Het is raadzaam om notarissen, makelaars en taxateurs te benaderen voor een offerte. Prijzen kunnen verschillen en afspraken kunnen vaak vooraf worden gemaakt.
Lees verder
