De rente en kosten die betrekking hebben op een geldlening waarvan het geld is gebruikt t.b.v. aankoop, verbetering en/of onderhoud van een eigen woning zijn in aftrek te nemen. Hier bekijken we welke posten aftrekbaar zijn in verband met een oversluiting van een hypotheek.
Bij een hypothecaire geldlening moet je in de gaten houden, dat alleen de rente in aftrek is te nemen indien over schuld die betrekking heeft over aankoop, verbouw en/of verbeteringskosten van de eigen woning; de zogenaamde eigen-woning-schuld (EWS). Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds kosten welke eenmalig in aftrek zijn te nemen en anderzijds de aftrekbare rente over deze geldlening; de EWS.
Alleen de kosten welke samenhangen met de financiering zijn eenmalig in aftrek te nemen. De financiering dient betrekking te hebben op de aankoop, verbouw en/of verbetering van de eigen woning. Dit is bij een oversluiting lang niet altijd het geval. Rente over de financiering aftrekbaar: De rente die betaald wordt over een geldlening die is gebruikt voor de aankoop, verbetering en/of onderhoud van een eigen woning is in aftrek te nemen. Indien de schuld is verhoogd, door een oversluiting, zonder verbouw- zal de schuld gelijk blijven!
Hierbij een opsomming van kosten waar je mee te maken krijgt bij een oversluiting van de hypotheek.
Oversluitkosten zonder verbouw
Kosten ้้nmalig aftrekbaar
Rente-aftrek
Boeterente Afsluitprovisie Taxatie-rapport Notariskosten hypotheekakte Bestaande Eigen woning schuld
ja naar verhouding naar verhouding naar verhouding -
nee nee nee nee ja
Oversluitkosten met verbouw
Kosten ้้nmalig aftrekbaar
Rente-aftrek
Bouwkundig rapport Boeterente Taxatie-Rapport Notariskosten hypotheekakte Afsluitkosten Bestaande Eigen woning schuld
nee ja naar verhouding naar verhouding naar verhouding -
ja nee naar verhouding naar verhouding naar verhouding ja
Oversluiten zonder verbouwing Stel je hebt een hypotheek op je huidige eigen woning van 200.000. Deze hypotheek heeft volledig betrekking op de aankoop van deze woning 4 jaar geleden. Door een adviseur is berekend, dan oversluiting gunstig is. Er is in totaal 215.000 benodigd om de hypotheek over te sluiten.
Kosten
Totaal
Eenmalig aftrekbaar
Renteaftrek over
Oude hypotheek Boeterente Afsluitprovisie Taxatiekosten Notaris hypotheekkosten
200.000 11.600 2.150 400 850
- 11.600 * 2.000 ** 372 ** 790 **
ja nee nee nee nee
Totale kosten
215.000
14.762
200.000
* De boeterente is volledig en ้้nmalig in aftrek te nemen, omdat deze betrekking heeft op een schuld waarmee destijds de woning is aangekocht (de oude EWS). Maar indien deze is meegefinancierd, is de rente over dit deel van de lening niet in aftrek te nemen, want dit is niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning.
** De nieuwe hypotheek is 215.000, maar slechts 200.000 heeft betrekking op de schuld voor de eigen woning; 15.000 is namelijk niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning, maar voor verbetering van de hypotheek. De kosten zijn derhalve naar rato in aftrek te nemen (200/215e deel)
De consequentie hiervan is dat alleen de rente over 200.000 in aftrek is te nemen!
Oversluiten met verbouwing Stel dat je 4 jaar geleden een woning hebt aangekocht. Daar was destijds een hypotheek van 200.000 voor nodig. Nu heb je besloten om te gaan verbouwen en er is je voorberekend, dat oversluiten voordelig voor je uitpakt en dat het totaal je 235.000 gaat kosten. Hieronder zie je de aftrekbaarheid van de kosten en de hypotheekrente uitgewerkt:
Kosten
Totaal
Eenmalig aftrekbaar
Renteaftrek
Over
Oude hypotheek Verbouwingskosten De boeterente is Kosten bouwkundig rapport Afsluitprovisie Notaris hypotheekakte Taxatie-rapport
ja ja nee ja naar rato *** naar rato *** naar rato ***
200.000 20.000 - 1.000 200 76 64
Totale kosten
235.000
13.766
-
221.340
Je had al een eigen woning schuld van 200.000. De verbouwing (20.000) en het bouwkundig rapport (1000) en een deel (20.000 / 235000) van de financieringskosten komen in aanmerking voor de nieuwe eigen woning schuld. In totaal is de rente over 221.340 in aftrek te nemen.
* De boeterente volledig in aftrek te nemen, omdat deze betrekking heeft op de oude schuld, maar is niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning. De boete is dus ้้nmalig in aftrek te nemen, maar de rente daarover niet.
** De kosten zijn naar rato in aftrek te nemen. Het bouwkundig rapport heeft niets met de financiering zelf te maken en is derhalve niet in aftrek te nemen. Van de kosten mag 221.340/235000e deel in ้้nmalig in aftrek worden genomen. Dit heeft betrekking op de schuld, waarvan de middelen zijn aangewend voor aankoop en verbouw.
*** Voor zover de kosten betrekking hebben op de aankoop, verbouw en/of verbetering mogen deze in de nieuwe schuld voor de eigen woning worden betrokken. (box 1). In dit geval wordt er voor 20.000 verbouwd en de totale kosten zijn 235.000. 20/235 mag bij de eigen woning schuld worden opgeteld.
Het kan aantrekkelijk zijn om de kosten die niet tot de nieuwe schuld in box 1 horen, zelf te betalen. Zo voorkom je dat je ieder jaar rente over de hypotheek moet betalen, welke niet in aftrek is te nemen.
Het gedeelte van de hypotheekschuld dat niet tot box 1 behoort, valt in box 3. Je vermogen wordt daar (met een drempel) verminderd. Het kan zo zijn dat je daardoor minder belasting over je vermogen verschuldigd bent.
Tot kosten ter verkrijging van een financiering voor een eigen woning behoren ook: kopieer, verzend, telefoon, en reiskosten. Echter dient dit wel een aannemelijk bedrag te zijn.
Indien er geld is geleend om te verbouwen zijn de rente en kosten over dit deel van de financiering ook in aftrek te nemen. Wel dien je in de gaten te houden, dat de rente die vergoed over het bouwdepot in mindering gebracht moet worden op de aftrekbare rente. Anders zou je immers 'winst' kunnen maken.
Lees verder
