Het is in deze donkere dagen van de kredietcrisis een geruststellend idee als je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie. Wat veel woningbezitters niet weten is dat een hypotheek met NHG voor meer mensen is weggelegd bij het oversluiten van een hypothecaire lening dan gedacht wordt.
NHG
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. De stichting hierachter zorgt er voor dat er bij een gedwongen verkoop van de woning op de veiling, de geldverstrekker in eerste instantie een eventueel tekort tóch krijgt van de stichting. In ruil voor deze extra zekerheid krijgt de consument van de geldverstrekker een aantal tienden korting op de rente.
Daar staat tegenover dat de regels omtrent het verkrijgen van NHG streng zijn. Ook zijn er doorgaans hogere aflossingsverplichtingen, is de maximale hypotheeksom 265.000 euro en kan er minder geleend worden dan zonder NHG.
Een hypotheek met NHG betekent dus dat er verantwoord een geldlening wordt verstrekt met zekerheid, rentekorting en een zekere opbouw.
Aankoop met NHG
Bijna iedereen kent NHG bij de aankoop van een bestaande woning. Er mag maximaal 265.000 euro geleend worden inclusief 12 procent aankoop kosten. De maximale aankoopprijs inclusief verbouw bedraagt 236.607 euro. Voor nieuwbouw brengt de vaste 8 procent kosten een maximale verwervingsprijs van 245.370 euro met zich mee.
Oversluiten met NHG
Wat veel mensen niet weten is dat oversluiten ook heel goed mogelijk kan zijn met NHG. De huidige hypotheek hoeft daar geen NHG voor te hebben. Een aantal zaken zijn daarbij van belang.
Zo dient er wel een bedrag te worden meegefinancierd voor een verbetering van de eigen woning. Dit bedrag heeft geen minimum. Ook mag de oude hypotheek volledig worden ingelost tot het bedrag van de waarde van de woning en de daarmee samenhangende kosten zoals boeterente. Daarnaast mogen de financieringskosten (zoals notaris, taxatie, provisies) ook mee worden gefinancierd in de hypotheek.
De waarde van de woning is niet gebonden aan een maximum, de hypotheek zélf wel, die is maximaal 265.000 euro. Uiteraard is het wel zo dat het inkomen volgens de toetsingsnormen van NHG de schuld moet kunnen dragen. Ook voor het gedeelte waarover de hypotheekrente niet in aftrek is te nemen (box 3 gedeelte).
Voorbeeld
De heer en mevrouw Claassen hebben een woning met een waarde van 560.000 euro. Zij hebben momenteel een hypotheek van 220.000 euro zonder NHG. Ze willen gezien de rente gaan oversluiten naar een andere geldverstrekker en wel met voorwaarden NHG. Ze hebben geen directe verbouwplannen, maar er komen wel wat schilderwerkzaamheden aan. Het kostenplaatje kan er als volgt uitzien:
Aflossing huidige hypotheek
220.000
Kosten vervroegde aflossing
5.000
Kosten provisie nieuwe hypotheek
1.000
Kosten NHG
1.150
Kosten schilderen
1.000
Overige kosten taxatie, notaris
1.600 +
Totaal
229.750 euro
De heer en mevrouw Claassen hebben een modaal inkomen en kunnen de schuld dragen. Gezien de waarde van de woning mogen ze een compleet aflossingsvrije hypotheek met NHG sluiten tegen een lagere marktrente. Daarbij hebben ze de zekerheid van NHG bij gedwongen verkoop (NB: voor wat het hier waard is) en kunnen de kozijnen aan de achterzijde van het huis worden geschilderd.
Bovenstaande berekening dient ter indicatie. Er dient rekening gehouden worden met het feit dat bijna de gehele verhoging van 9.750 euro als schuld in box 3 valt en de rente hierover niet in aftrek is te nemen. Voor de verkrijging van NHG is dit geen probleem. Zelfs hoeft de oude hypotheek van de familie Claassen niet geheel een box 1 schuld te zijn, zolang de NHG maar weet welk stuk in box 3 valt.
Ik keeg weer geen NHG.bij het oversluiten van mijn hypotheek €80.000,ondanks dat mijn huis 120% in waarde was vermeerderd.Ze hadden bij mijn totaal geen risico op verlies.Waarom krijgen mensen die veel meer lenen met alle nog openstaande risico's het wel.Bij de NHG was het commentaar dat ik te weinig verdiende en dat is een regel.Wel een rare regeling bij mijn lopen ze toch helemaal geen risico.Ik vind het wel een vorm van rechts ongelijkheid.Ook heb ik het bij het beroemde Postbus Den Haag aangekaart,totaal geen reactie meer gehad.Wie weet raad?
Lees verder
