| Auteur: Ivo van Vugt (Advies v. Vugt) |
dinsdag 19 april 2011 |
Enkele jaren geleden werd ineens duidelijk dat een groot deel van de hypotheekmarkt was gebaseerd op toekomstverwachtingen als stijging van salaris, vermogen en woningprijzen. Als daarvan iets achterblijft door economisch mindere tijden, dan wordt een hypotheek ineens moeilijk betaalbaar. En daar draait het allemaal om: betaalbaarheid van een woonlast in totaal in verschillende situaties. Iets waar partijen de afgelopen jaren op een pijnlijke manier zijn achtergekomen, dat daar geen rekening mee is gehouden. Het vertrouwen in de huizen- en financiële markt is niet hoog.
Het kon ongeveer 10 jaar geleden niet op; de verkoopprijs van een woning was nagenoeg de vraagprijs- zo snel gingen de woningen van de hand en iedere keer weer voor hogere prijzen. Dit was vooral mogelijk, omdat kopers de woning (op papier) konden betalen; banken gaven immers veel hypotheekgeld! Dit was mogelijk, omdat er vrijwel geen toezicht was door overheidsinstanties, zoals de AFM. Er werd zo dus flink verdiend aan hoge en risicovolle hypotheken. Ook de overheid pikte een graantje mee door snelle inkomsten in de vorm van overdrachtsbelasting.
Door de afgelopen crisisjaren is er veel slijk boven komen drijven. En hoe anders is het nu? De overheid, AFM en banken staan nu vooraan als het gaat om veilig en verantwoord lenen en aflossen. Dat is natuurlijk een heel goede ontwikkeling, maar het heeft wel behoorlijke consequenties voor de huidige huizen- en financiële markt. De huizenmarkt zit behoorlijk in het slop en dat zal zeker niet beter worden op korte termijn. Dat heeft een aantal oorzaken.
Maximale leencapaciteit
De leencapaciteit van een aspirant-huizenkoper is de afgelopen jaren flink beperkt. Door wetgeving en gedragscodes is er een redelijk vast maximum wat je kunt lenen. Iedere bank heeft te maken met dezelfde regels. In tegenstelling tot 10 jaar geleden valt daar dus niet veel meer van af te wijken. Per 1 januari 2011 kunnen mensen met een inkomen tot 30.000 euro ook nog eens aanzienlijk minder lenen. Waarschijnlijk terecht, maar dat houdt wel in dat deze mensen geen (goedkope) woning meer kunnen kopen, waardoor er uiteindelijk geen doorstroming meer plaatsvindt.
Stijgende rente
De hoogte van de hypotheek is mede afhankelijk van de hoogte van de rente. Hoe hoger de rente, hoe hoger de maandlast en hoe minder je kunt lenen. De rente met de korte looptijd was de afgelopen jaren erg laag. Dit was een direct gevolg van de lage refirente, vastgesteld door de Europees Centrale Bank, om de economie op gang te houden. Door aanhoudende inflatie is deze rente nu stijgende en daardoor stijgt de hypotheekrente. De lange rentes stijgen momenteel door aanhoudende onrust op de kapitaalmarkten door enkele zwakke eurolanden.
Overheid
De afgelopen jaren waren er tal van stimuleringsmaatregelen in het leven geroepen door de overheid om de huizenmarkt betaalbaar te blijven houden. Denk aan de koopsubsidie en startersleningen. Ook stond het Rijk garant voor nieuwbouw en verstrekte subsidies voor diverse maatregelen aan de bestaande woning. De maatregelen zijn (bijna) allemaal op hun einde. Ook de hypotheekrenteaftrek staat onder druk en wordt jaarlijks (al) iets beperkt door kleine wijzigingen in de bijleenregeling of de berekening van het Eigen Woning Forfait.
Weinig vertrouwen
De financiële markt zat al in zwaar weer als gevolg van provisiejagende adviseurs en woekerpolisaffaires. Door strengere regelgeving, beter toezicht en provisietransparantie zal er meer vertrouwen moeten komen in financieel adviseurs. Ook hier is de afgelopen decennia veel te weinig toezicht op geweest.
Ook door de afwachtende houding van de overheid inzake de hypotheekrenteaftrek en de vraag of huizen niet toch iets te duur zijn geeft de consument weinig vertrouwen in de huidige huizenmarkt.
Lees ook de volgende gerelateerde artikelen:
 Huiseigenaren willen meer betalen bij zelfontwerp
Weer minder woningen verkocht
Huizenprijzen weer verder gedaald
Overheidstekort is onze eigen schuld
Hypotheekmarkt krimpt verder in 2012
|
Lees verder
