In Nederland staan woningen over het algemeen best een tijdje te koop. Het komt dan ook regelmatig voor dat mensen twee hypotheken tegelijkertijd moeten betalen. De ene hypotheek is voor hun nieuw gekochte woning en de andere hypotheek wordt betaald voor de woning die te koop staat. In dit artikel gaan we kort in op de problemen en kosten bij het tijdelijk hebben van de 'oude' woning en de 'nieuwe' woning.
Passeerdata
Het is meestal niet haalbaar om bij de notaris op het moment van het passeren (in eigendom krijgen) van een nieuwe woning, de oude woning tegelijkertijd te laten passeren (verkopen).
Je probeert uiteraard het tijdstip van de verkoop en de aankoop zo dicht mogelijk bij elkaar te laten liggen, maar er zijn veel variabelen. Kopers en verkopers hebben immers allemaal hun eigen agenda.
Kosten
Twee woningen in je bezit betekent vaak een dubbele last. Je dient immers twee hypotheken te betalen, twee levensverzekeringen, twee opstalverzekeringen enzovoorts. Je moet dus goed nadenken of dat je deze dubbele last financieel gezien wel kunt dragen. Je moet een reserve hebben of dient terug te kunnen vallen op een zogenaamd overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek; de overbrugging.
Overwaarde
Per 1 januari 2004 is de bijleenregeling ingevoerd. Deze regeling zegt eigenlijk dat je de overwaarde van de oude woning in de nieuwe woning moet herinvesteren. Zolang je je oude woning nog te koop hebt staan, kan het zijn dat je geen extra geld hebt voor de nieuwe woning. Je kan er voor kiezen om de overwaarde van je oude woning opnemen en deze in de nieuwe woning te 'herinvesteren'. Dit kan ook via een overbruggingskrediet of overbruggingshypotheek.
Overbrugging
Een overbrugging is een tijdelijke lening in de vorm van een krediet of een (echte) hypotheek op de huidige (oude) eigen woning. De overbrugging is maximaal de overwaarde, gecorrigeerd met makelaarskosten en een verkoopmarge. Deze lening wordt meestal afgesloten bij de geldverstrekker van je nieuwe woning. Deze vertrekker wil immers de vinger aan de pols houden; zij lenen je immers het geld voor de nieuwe woning. De rente is redelijk hoog i.v.m. het risico dat een geldverstrekker loopt over een kort tijdsbestek.
Rekenvoorbeeld
Je woning staat in de verkoop voor
€
210.000.--
Reële verkoopprijs van je huidige woning is
€
200.000.--
Huidige hypotheek op je woning
€
125.000.--
-/-
Overwaarde
€
75.000.--
Correctie verkoopmarge van 10%
€
7.500.--
Verkoopkosten makelaar
€
2.000.--
-/-
Maximale overbrugging
€
65.500.--
Van deze tijdelijke lening kun je geld opnemen om de dubbele last te betalen en/of een gedeelte van de overwaarde te herinvesteren in de nieuwe woning.
Bij de verkoop van je huidige woning wordt de lopende hypotheek en de overbrugging afgelost. Een eventueel overschot zal ook overwaarde zijn en dient daarom ook o.b.v. de bijleenregeling te worden geherinvesteerd in de nieuwe woning.
Fiscaal
De rente en kosten m.b.t. de financiering van beide (eigen) woningen zijn in aftrek te nemen van de inkomsten belasting voor een periode van het lopend jaar, en de twee kalender jaren daarop. De leegstaande woning mag echter niet verhuurd zijn. Daarnaast dienen beide woningen je hoofdverblijf te zijn, of te zijn geweest.
Daarnaast is het volgende van belang: Indien je de hypotheekrente van de nieuwe hypotheek uit de overbrugging betaalt, snoep je eigenlijk je overwaarde op. Deze overwaarde dient o.b.v. de bijleenregeling geherinvesteerd te worden in je nieuwe woning. Doe je dit niet, dan is een gedeelte van de nieuwe hypotheek een box 3 lening en zijn de rente en kosten daarover niet in aftrek te nemen, waardoor je netto maandlasten stijgen.
Oplossing
Het kan erg problematisch worden als de verkoop van je oude woning te lang op zich laat wachten. Je zit dan lang met dubbele lasten. Om in een noodsituatie je aankoop van je nieuwe woning af te blazen is vaak ook niet de oplossing. Je bent immers gebonden aan een koopovereenkomst waarin nakoming - op straffe van een boete- verplicht is. Een echte oplossing is er dan ook niet. Je dient altijd aan de dubbele lasten te voldoen. Je moet dit dus goed in je achterhoofd te houden.
Veel mensen gaan eerst over tot de verkoop van hun huidige eigen woning en zoeken in die tijd rustig naar een nieuwe woning. Zo is er de zekerheid van verkoop en eventueel van de verkoopdatum. Soms is het tijdelijk tussentijds huren van een (vakantie)woning een goede oplossing. Ook hier heb je echter dubbele lasten. Intrekken bij familie of vrienden is ook regelmatig te horen.
Tips:
Laat goed doorrekenen wat de tijdelijke dubbele lasten voor je betekent
Houdt rekening met de bijleenregeling
Wellicht is zekerheid met betrekking tot de verkoop van je huidige woning aan te raden
Stippel samen met je verkopend makelaar van je huidige woning een goede strategie uit
mag het nieuwe "eerste" huis ook in het buitenland staan?
Er zijn dan twee te betalen hypotheekrentes, die dan mogelijk nog ongeveer 2 jaar af te trekken zijn?
Waar kan ik de juiste gegevens vinden. De belastingalmanak van de consumentenbond is hierin zeer summier.
Naam:
Verweij
Bericht:
Ik wil mijn oude huis een paar jaar verhuren aan expats omdat de verkoop wegens teveel aanbod niet momenteel niet loopt in onze streek. Weet iemand een bank die dit toestaat
Naam:
a. de jong
Bericht:
wat betaal je over de overbruggingshypotheek voor kosten. Bij een nieuwe hypotheek is dat 1%, betaal je dat ook nog eens over je overbruggingshypotheek?
Lees verder
