Over Mister Money | Contact
Home  
Nieuws en artikelen Belasting - Hypotheken Belasting - Lenen Belasting - Sparen Belasting - Pensioen Belasting - Beleggen Toeslagen Auto v/d Zaak Loonstrookje
Vergelijken
- Spaarrente
- Hypotheekrente
- Geld lenen
- Creditcard
- Betaalrekeningen
Nieuws
- Belasting
- Verzekeren
- Hypotheken
- Sparen
- Lenen
- Pensioen
- Beleggen

Oversluiten 2006

Auteur: Mister Money Zondag 1 januari 2006
De rente en kosten die betrekking hebben op een geldlening waarvan het geld is gebruikt t.b.v. aankoop, verbetering en/of onderhoud van een eigen woning zijn in aftrek te nemen. Hier bekijken we welke posten aftrekbaar zijn in verband met een oversluiting van een hypotheek.

Bij een hypothecaire geldlening moet je in de gaten houden, dat alleen de rente in aftrek is te nemen indien over schuld die betrekking heeft over aankoop, verbouw en/of verbeteringskosten van de eigen woning; de zogenaamde eigen-woning-schuld (EWS). Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds kosten welke eenmalig in aftrek zijn te nemen en anderzijds de aftrekbare rente over deze geldlening; de EWS.

Alleen de kosten welke samenhangen met de financiering zijn eenmalig in aftrek te nemen. De financiering dient betrekking te hebben op de aankoop, verbouw en/of verbetering van de eigen woning. Dit is bij een oversluiting lang niet altijd het geval. Rente over de financiering aftrekbaar: De rente die betaald wordt over een geldlening die is gebruikt voor de aankoop, verbetering en/of onderhoud van een eigen woning is in aftrek te nemen. Indien de schuld is verhoogd, door een oversluiting, zonder verbouw- zal de schuld gelijk blijven!

Hierbij een opsomming van kosten waar je mee te maken krijgt bij een oversluiting van de hypotheek.

Oversluitkosten zonder verbouwKosten ้้nmalig
aftrekbaar
Rente-aftrek
Boeterente
Afsluitprovisie
Taxatie-rapport
Notariskosten hypotheekakte
Bestaande Eigen woning schuld
ja
naar verhouding
naar verhouding
naar verhouding
-
nee
nee
nee
nee
ja
Oversluitkosten met verbouwKosten ้้nmalig
aftrekbaar
Rente-aftrek
Bouwkundig rapport
Boeterente
Taxatie-Rapport
Notariskosten hypotheekakte
Afsluitkosten
Bestaande Eigen woning schuld
nee
ja
naar verhouding
naar verhouding
naar verhouding
-
ja
nee
naar verhouding
naar verhouding
naar verhouding
ja

Oversluiten zonder verbouwing
Stel je hebt een hypotheek op je huidige eigen woning van € 200.000. Deze hypotheek heeft volledig betrekking op de aankoop van deze woning 4 jaar geleden. Door een adviseur is berekend, dan oversluiting gunstig is. Er is in totaal € 215.000 benodigd om de hypotheek over te sluiten.

KostenTotaalEenmalig aftrekbaarRenteaftrek over
Oude hypotheek
Boeterente
Afsluitprovisie
Taxatiekosten
Notaris hypotheekkosten
€ 200.000
€ 11.600
€ 2.150
€ 400
€ 850
-
€ 11.600 *
€ 2.000 **
€ 372 **
€ 790 **
ja
nee
nee
nee
nee
Totale kosten€ 215.000€ 14.762€ 200.000

* De boeterente is volledig en ้้nmalig in aftrek te nemen, omdat deze betrekking heeft op een schuld waarmee destijds de woning is aangekocht (de oude EWS). Maar indien deze is meegefinancierd, is de rente over dit deel van de lening niet in aftrek te nemen, want dit is niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning.

** De nieuwe hypotheek is € 215.000, maar slechts € 200.000 heeft betrekking op de schuld voor de eigen woning; € 15.000 is namelijk niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning, maar voor verbetering van de hypotheek. De kosten zijn derhalve naar rato in aftrek te nemen (200/215e deel)

De consequentie hiervan is dat alleen de rente over € 200.000 in aftrek is te nemen!

Oversluiten met verbouwing
Stel dat je 4 jaar geleden een woning hebt aangekocht. Daar was destijds een hypotheek van € 200.000 voor nodig. Nu heb je besloten om te gaan verbouwen en er is je voorberekend, dat oversluiten voordelig voor je uitpakt en dat het totaal je € 235.000 gaat kosten. Hieronder zie je de aftrekbaarheid van de kosten en de hypotheekrente uitgewerkt:

KostenTotaalEenmalig
aftrekbaar
RenteaftrekOver
Oude hypotheek
Verbouwingskosten
De boeterente is
Kosten bouwkundig rapport
Afsluitprovisie
Notaris hypotheekakte
Taxatie-rapport
€ 200.000
€ 20.000
€ 10.000
€ 1.000
€ 2.350
€ 900
€ 750
-
-
€ 10.000 *
nee
€ 2.213 **
€ 847 **
€ 706 **
ja
ja
nee
ja
naar rato ***
naar rato ***
naar rato ***
€ 200.000
€ 20.000
-
€ 1.000
€ 200
€ 76
€ 64
Totale kosten€ 235.000€ 13.766-€ 221.340

Je had al een eigen woning schuld van € 200.000. De verbouwing (20.000) en het bouwkundig rapport (1000) en een deel (20.000 / 235000) van de financieringskosten komen in aanmerking voor de nieuwe eigen woning schuld. In totaal is de rente over 221.340 in aftrek te nemen.

* De boeterente volledig in aftrek te nemen, omdat deze betrekking heeft op de oude schuld, maar is niet gebruikt voor aankoop en/of verbetering en/of onderhoud van de eigen woning. De boete is dus ้้nmalig in aftrek te nemen, maar de rente daarover niet.

** De kosten zijn naar rato in aftrek te nemen. Het bouwkundig rapport heeft niets met de financiering zelf te maken en is derhalve niet in aftrek te nemen. Van de kosten mag 221.340/235000e deel in ้้nmalig in aftrek worden genomen. Dit heeft betrekking op de schuld, waarvan de middelen zijn aangewend voor aankoop en verbouw.

*** Voor zover de kosten betrekking hebben op de aankoop, verbouw en/of verbetering mogen deze in de nieuwe schuld voor de eigen woning worden betrokken. (box 1). In dit geval wordt er voor € 20.000 verbouwd en de totale kosten zijn € 235.000. 20/235 mag bij de eigen woning schuld worden opgeteld.

  • Het kan aantrekkelijk zijn om de kosten die niet tot de nieuwe schuld in box 1 horen, zelf te betalen. Zo voorkom je dat je ieder jaar rente over de hypotheek moet betalen, welke niet in aftrek is te nemen.
  • Het gedeelte van de hypotheekschuld dat niet tot box 1 behoort, valt in box 3. Je vermogen wordt daar (met een drempel) verminderd. Het kan zo zijn dat je daardoor minder belasting over je vermogen verschuldigd bent.
  • • Tot kosten ter verkrijging van een financiering voor een eigen woning behoren ook: kopieer, verzend, telefoon, en reiskosten. Echter dient dit wel een aannemelijk bedrag te zijn.
  • Indien er geld is geleend om te verbouwen zijn de rente en kosten over dit deel van de financiering ook in aftrek te nemen. Wel dien je in de gaten te houden, dat de rente die vergoed over het bouwdepot in mindering gebracht moet worden op de aftrekbare rente. Anders zou je immers 'winst' kunnen maken.

Stem / voeg toe:

nujij.nl ekudos msn-reporter  delecious.com digg google 



Lees ook de volgende gerelateerde artikelen:
Fiscale gevolgen oversluiten (Box 1)
Fiscale gevolgen oversluiten (Box 3)
Oversluiten een aantrekkelijke optie?
Oversluiten, wat is dat nou precies
Hypotheek oversluiten in 2014

Overige relevante mogelijkheden op Mister Money:
  • Mister Money Nieuwsbrief
  • RSS Feed van Mister Money
  • Overzicht dossiers o.a.
  •       Maandlasten
          Overwaarde
          Nationale Hypotheek Garantie
  • Hypotheek vormen
  •       Spaarhypotheek
          Aflossingsvrije hypotheek
  • Overzicht aanbieders hypotheek
  • Hypotheekrente overzicht

  • Zoeken:
    Vergelijken:
    Berekenen:
    Altijd het actuele financi๋le nieuws en rentes aangaande sparen, lenen, hypotheekrentes etc.?
    Ja, hou mij op de hoogte.
     
    Heb je op dit moment een lening?
    Ja Nee Weet ik niet